新法民泊(住宅宿泊事業法)は年間365日中、180日以内のみ民泊営業が認められる形態です。

建物用途は住宅である為、原則として建築基準法の制限がほとんどなく、建築検査済証がない既存建物(一戸建て・連棟長屋・アパート1室など)で民泊が出来る可能性が高いという点がメリットです。

デメリットはやはり年間180日半分以下しか民泊営業が出来ない為、365日営業の出来る特区民泊のようにその事業単独で利益を出すという考えでの参入は難しいと考えられます。
 

新法民泊(住宅宿泊事業法)住宅宿泊事業に相性の良い方 

マンションやアパートを1棟持っているオーナー様の場合、空き部屋が出れば都度取り合えず全部住宅宿泊事業法の届出を取っていけば、空き部屋である間は民泊として営業しつつ、常時賃貸入居募集をしておいて、賃貸が決まったら民泊を止めて賃貸利用させ、また出て行ったら民泊で埋めるという形が最も相性のよい使い方と考えられます。
 

①民泊用消防設備について

ただ自動火災報知設備が設置されていないアパート(延べ床面積500㎡未満の場合は設置されていない可能性があります)や、自動火災報知設備を設置していても、平成9年(1997年)以前に設置された古い(再鳴動式では無い)タイプですと、新法民泊届出の際に消防法令適合通知書を取得しなければならないのですが、その際、新しい再鳴動式の自動火災報知設備を建物全体に設置しなければならない可能性があり、その場合100~200万円の消防設備費用が掛かる可能性があります。

10~20年の中長期スパンで考えるともちろんある程度の消防設備費用をかけても新法民泊届出をしておいた方が柔軟な運用ができ利益は出ますが、一時的に100~200万円の費用がかかるということはオーナー様にとってご負担だと思いますので、
当所にご相談頂きましたら、消防設備業者からその建物で新法民泊届出をする場合の消防設備費がどれくらいかかるかを見積もりを取り、オーナー様に提示させて頂けますので、その上で手続きを進められるかどうかをご検討されてもよいと思います。
 

②住宅宿泊管理業者への運営委託について

また住宅宿泊事業法は、必ず住宅宿泊管理業者に管理の全部を委託する義務があります。
ですからオーナー様の会社が住宅宿泊管理業者の登録をしておけばすべて自社管理出来、住宅宿泊管理業者への委託コストを削減することが可能です。

オーナー様が、宅地建物取引業免許・賃貸住宅管理業登録・マンション管理業者登録のいずれかを取得されている場合は、住宅宿泊管理業者の登録を受けることは難しくありませんので、新法民泊(住宅宿泊事業法)の届出と設置で住宅宿泊管理業者の登録もされて、自社運営にされるのがベストかと思います。


※住宅宿泊管理業者登録も当所で合わせて行うことが可能です。
住宅宿泊管理業者登録は報酬80,000円(税込88,000円)+登録免許税90,000円にてお受けさせて頂けます。

海外投資家の場合、そもそも民泊運営は日本国内の民泊代行業者に委託しなければ営業できませんので、マンスリー賃貸の運用ノウハウのある住宅宿泊管理業者に年間180日の民泊運営+残り185日のマンスリー運用を委託されるのがベストでしょう。

ただマンスリー利用で185日を埋めることは難しいところ、1年に1~2か月日本に滞在される投資家の方であれば、日本滞在中はその物件で居住されるという手法にすれば、民泊+マンスリー+自己使用でうまく回せると考えられます。

大阪市新法民泊の一般的な条件は以下の通りとなります。
以下⑴～⑸まで全て満たしている物件をお選び下さい。
なお⑴～⑸の条件が揃っている場合でも、連棟長屋やマンション・アパートの場合、建物全体に民泊用消防設備設置が必要になる可能性がある為、契約前に行政書士にご相談くださいませ。

 

⑴用途地域

・第1種低層住居専用地域
・第2種低層住居専用地域
・第1種中高層住居専用地域
・第2種中高層住居専用地域
上記4つの住居専用地域以外であること
厳密にいえば上記4つの住居専用地域でも幅員4m以上の道路に接していれば新法民泊は可能なのですが、住居専用地域は厳格に住環境を保護されている地域であり、民泊を行うにあたり周辺住民からの大きな反発が予想されますので避けられることをお勧めします。

※なお用途地域には【住居地域】と【住居専用地域】が存在します。通常の【住居地域】は民泊可能です。
例)第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域は通常の【住居地域】ですので民泊可能です。
 

⑵周辺施設

小学校・義務教育学校(生野未来学園)が100m以内に存在しないこと
周辺100m以内に小学校・義務教育学校が存在すると月曜日12時～金曜日12時までは民泊営業出来ません。
言い換えれば土日しか営業できない為、絶対に避けるべきです。

大阪市新法民泊の似た概念として、
ア 学校教育法第１条に規定する学校（大学を除く。）
イ 児童福祉法（昭和２２年法律第１６４号）第７条第１項に規定する児童福祉施設
ウ 大阪市旅館業法の施行等に関する条例（平成１５年大阪市条例第２号）第７条第１項第５号及び第６号に掲げる施設
というものがあります。
これは民泊物件の周囲100m以内に上記アイウの施設がある場合は、民泊説明をその施設にも行わなければならない、という【説明範囲】の規定です。
この規定はあくまで近隣住民様への説明の際にその施設にも一緒に説明すればよいだけで大きな問題はないのですが、
小学校・義務教育学校(生野未来学園)が100m以内に存在しないこと、は営業日数制限ですので非常に重要です。
物件選びの際は必ずチェックなさってください。

マップナビ大阪の施設・観光・文化→施設情報マップが調べやすいです。
 

⑶建物用途

建物用途が居宅・長屋・共同住宅・寄宿舎のいずれかであること
建物謄本の【①種類】欄に建物用途が記載されておりますので、上記4種のいずれかであることをご確認ください。この4種以外の建物では原則新法民泊は認められておりません。
 

⑷設備

台所・浴室・トイレ・洗面所が1つ以上ずつあること
なお浴室・トイレ・洗面所の3点ユニットでもOKです。
 

⑸権利

自己所有の一戸建ての場合は不要ですが、
賃貸物件の場合は、建物所有者から新法民泊(住宅宿泊事業法)での営業を認められていること
分譲物件の場合は、管理規約において新法民泊(住宅宿泊事業法)での営業を禁止する規定がないことが必要です。