中古1棟アパート(マンション)オーナー様のケース

"民泊と賃貸の併用"という考え方

築年数が30年を越えてくると設備も古くなってきて、アクセスの良い場所で無ければ空き部屋率が50％を越えてくる物件も多く、若い世代の入居希望も減ってくると思います。
しかし多額の費用をかけてリノベーションをしてもどこまで回収できるか分からないというジレンマを抱えておられるオーナー様はいらっしゃると思います。

そこで空き部屋をリノベーションした上で新法民泊(住宅宿泊事業法)営業をされて投資を回収されているオーナー様がいらっしゃいます。

新法民泊(住宅宿泊事業法)は旅館業と異なり、年間180日までしか民泊営業ができない弱点はありますが、通常賃貸に比べ民泊は収益率が良い点や、外国人ゲストは建物自体は古くても、水回りを含め部屋やキレイであれば利用しますのでリノベーションにかけたコストを回収するスパンは短くて済むという利点があります。

通常賃貸より投資が回収しやすい上に、民泊で稼ぎながら通常賃貸の募集が出来るため、慌てて低い条件で募集をかけなくても、良い条件で入居してくれる方を待つことが出来ます。

ですから、築古になってきて入居率が落ちてきたアパート(マンション)オーナー様は、リノベーション費用は必要ですが、リノベーションをかけた上で民泊と通常賃貸を併用する運用がお勧めです。



※もちろん、ほとんどリノベーションをかけずに新法民泊(住宅宿泊事業法)許可だけ取得して、とりあえず1室だけ始めてみるというお試し運用も可能です。

サンプルケース


20室ある中古アパートの内の5室
 

⑴新法民泊届出にかかる費用

①行政書士費用

総計：244,000円(税込み268,400円)
内訳：
1室目180,000円(税込198,000円)
2~5室目16,000円(税込17,600円)×4室=64,000円(税込70,400円)
 

②消防費用

総計：550,000~1,000,000円程度
※消防設備は物件によって大きく異なります。
築浅物件の場合は必要な消防設備が設置済のケースも多く、その場合は携帯照明の設置と消防書類の作成、消防署による立ち入り検査の立ち合い作業で150,000円程度で済むこともありますが、中古物件の場合、設置されている自動火災報知設備や避難誘導灯が古いタイプで、現行基準に合致したタイプに付け替えないと消防署の許可が出ないケースも少なくありません。
例えば自動火災報知設備は2003年に再鳴動式(一度切っても再度鳴る形式)が義務化されましたので、2002年以前に設置されている自動火災報知設備であれば、再鳴動式に付け替えなければならない可能性があります。
避難誘導灯は1999年に現行の正方形タイプのものに変わった為、1998年以前に設置された避難誘導灯(長方形型や文字だけのタイプ)であれば、正方形タイプに付け替えなければならない可能性があります。

詳しくは当所または消防設備会社にご相談頂きましたら消防設備費用の見積もりを出すことが可能ですので、その上で進めるかどうかをご判断されてみてはいかがでしょうか？
 

③家具費用

1室総計：500,000円程度→5部屋分では2,500,000円程度
新法民泊許可に必要な家具はベッドと外に置くゴミ箱、廃棄物保管場所標識程度ですが、実際にゲストを呼ぶには、電子レンジ・冷蔵庫・テーブル・椅子・エアコン・シャンプーやトイレットペーパーなどの備品が必要です。


■①②③総計■
初期投資額：3,300,000～4,000,000円程度

 

⑵民泊営業にかかる月額費用

①廃棄物収集業者費用
総計：5室計算で月額30,000~40,000円程度
民泊のゴミは一般ごみとしては出せない為、廃棄物収集業者と契約し収集してもらう必要があります。
1室1か月7,000~8,000円(税込7,700~8,800円)程度が目安ですが、収集室数が多ければ割引交渉も可能ですので、民泊として5室常時回すとすれば月額30,000~40,000円程度になるかと考えられます。

②民泊運営代行業者費用(民泊新法は必ず住宅宿泊管理業者に運営の全部を委託しなければなりません)
総計：5室合計で月額160,000円程度
※売り上げが1室160,000円(8,000円×20日宿泊)としてその20%程度として計算

③清掃洗濯費用
総計：5室合計で月額270,000円程度
※1室1回6,000円、1室あたり月間9回として

④Wifi費用
総計：5室合計で月額25,000円程度

■①②③④総計■
月額費用：460,000～510,000円程度

 

⑶推定計算

■売上
総計：5室合計で月額800,000円程度
1室160,000円(8,000円×20日宿泊)として

■月額費用
総計：5室合計で460,000～500,000円程度

■売上-月額費用=5室合計で月額300,000~340,000円

初期投資も1年で償却し、その後の空き部屋リスクもずっと軽減できます

部屋を何円で貸せるかはその物件の場所やクオリティにもよる為、あくまでモデルケースとして算定しておりますが、1室1日8,000円で稼働率65%計算でも5室300,000～340,000円程度の利益が確保出来るとすれば、初期投資の3,300,000～4,000,000円も1年程度でペイでき、その後も空き部屋リスクを無くすことが出来るということになりますので、空き部屋率が増えてきた中古1棟アパート(マンション)オーナー様が空き部屋を"民泊と賃貸の併用という考え方"という方法は新法民泊に最も適したモデルケースの一つと言えます。

また現在居住されている入居者の方にとっても、空き部屋が増えオーナー様が苦しくなってくるということは家賃の値上げ、建物管理の劣化に繋がることであり、それを防ぐため1年の内180日だけ民泊で空き部屋を埋めるというオーナー様の運用に反対される方は非常の少ないと考えられます(逆に反対される方は退去されるわけですので、その部屋もまた新法民泊と通常賃貸、マンスリー貸の併用にしていけばよいとも言えます)。


新法民泊届出にご興味のあるオーナー様は、一度当所にお問合せ下さいませ。


※なおご自身も住宅宿泊管理業者登録をして、代行業者を使わずにご自身で民泊運営をする場合、
②民泊運営代行業者費用(5室合計で月額160,000円程度)もかからなくなり、さらに利益率を引き上げることも出来ます。
宅建業免許をお持ちのオーナー様であれば比較的住宅宿泊管理業者登録取得も簡易に出来ます。

新法民泊申請とともに当所で住宅宿泊管理業者登録もさせて頂くことも可能ですのでご希望であればお申し付けくださいませ。