宅地建物取引業免許とは
不動産物件を管理する場合や、自社所有物件を賃貸する場合にはこの免許は不要ですが、それだけを事業とする不動産会社は少ないでしょう。
宅地建物取引業免許を取得する為には、専任の宅地建物取引士を雇用し、専用の事務所を設けるだけでなく、取引顧客に損害を与えた際の補償として1,000万円を準備する必要があります。
※1,000万円の準備金に関しては、全日本不動産協会又は宅建協会に加入することにより、130~150万円前後の弁済業務保証金分担金を収めて替えることが可能です(実際新規開業の不動産会社様のほとんどはこの手法を取られます)
不動産会社は不動産という高額な商品の取引を行う事業である為、このような複数の規定をクリアしなければ営業が許されない業種なのです。
また免許の有効期間は5年間ですので、5年後には免許更新をしなければ失効してしまいますので注意が必要です。
宅地建物取引業免許の要件(知事免許)
⑴人的要件
①申請者(会社の場合は役員)が、申請前５年以内に次のいずれかに該当した場合(a)免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を 取り消された場合
(b)前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、 相当の理由なく廃業等の届出を行った場合
(c)拘禁刑以上の刑に処せられた場合
(d)宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は 刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）の罪、暴力行為等処罰に 関する法律の罪を犯し、罰金の刑に処せられた場合
(e)暴力団員等（暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者。暴力団員等が事業活動を支配す る者を含みます）
(f)免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
②破産手続開始の決定を受けて復権を得ない場合
③宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
④精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に 行うことができない場合
以上に該当する場合は原則として宅地建物取引業免許を受けられません
⑵名称要件
申請書の商号又は名称が法律によって使用を禁止さ れている等の場合は、商号又は名称の変更が必要な場合があります。以下のようなケースは認められません。
【商号・名称についての制限の例】
・法令で禁止されているもの
例「○○銀行」「○○法律事務所」等
・指定流通機構と紛らわしいもの
例「○○○不動産部、○○○流通センター、○○○流通機構、○○○住宅センター、 ○○○不動産センター、○○○情報センター、○○○不動産情報センター」等
・地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいもの
例「○○府住宅会社」「×××公社」「△△△不動産供給事業団」等 ・変体かな及び図形又は符号等で、判読しにくいもの
⑶事務所要件
①本店又は支店として商業登記されたもの
②物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていること
→よくあるケースとしてA会社の事務所内に、別のB会社の宅地建物取引業事務所を設けるケースです。この場合、B会社の事務所が固定式のパーテーション（床面からの高さが170㎝以上で、 かつ、隣の室が見渡せないものに限る。釘などで固定されていないようなすぐに動かせるパーテーションは不可）などによりA会社の事務所と仕切られ、かつ入口から他のA会社のスペースを通らずに、B会社の事務所スペースに直接辿り着けるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります
ですからA会社もB会社も同じ玄関から入るという形ですと非常に厳しく、A会社はAの入り口から、B会社はBの入り口から、というようなルートが確保できない場合は認められない可能性が高いでしょう。
また自宅兼事務所の場合は、玄関から廊下を通って事務所スペースに辿り着ける場合は認められる可能性がありますが、住居スペース(居間や寝室など)を通らなければ事務所スペースに辿り着けない場合は独立していない為、認められません。
③法律上・契約上事務所としての使用が認められている物件であること
賃貸物件の場合は、賃貸借契約書上、使用目的として事務所利用が認められていること、分譲マンションの1室の場合は、管理規約にて事務所としての利用が禁止されていないことが必要です。④事務所として営業するにあたり必要な物品が揃っていること
事務所入り口の看板(又は表札)、郵便受けのプレート、事務所内の執務机・椅子・パソコン・電話機(スマートフォンでも可)・コピー機・応接机・応接椅子(最低2脚)・書庫が最低限必要とされる物品です。⑷代表者又は政令使用人の常勤性
宅建業を営業する事務所には、代表者又はそれに代わる政令使用人の常勤が必要です。政令使用人とは、宅建業法施行令第２条の２で定める宅建業にかかわる契約権限を有する従業員のことで、支店長、営業所長などが該当します。
ですから支店の場合や、代表者が他のB会社の代表取締役を兼任しており、B会社が非常勤でない場合には代表者の常勤性が認められない為、常勤性のある政令使用人を定める必要があります。
⑸宅地建物取引士の常勤性・専従性
宅建業者はその事務所に従事する従業員5名に対し、1名以上の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。この【5名】には経理などに従事するものやアルバイト、代表者も含まれます。
①常勤性
宅地建物取引士が当該事務所に常時勤務することをいいます。 常時勤務とは、雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所の営業時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。ですから、在学中の大学生や、他の会社の従業員、公務員などが兼業する場合は常勤性が認められません。
またどう考えても毎日通えないような距離に住民票のある者も認められません(例えば住所が東京にあって大阪の事務所で勤務するような場合)
②専従性
宅地建物取引士は、主に当該事務所等の宅地建物取引業に従事することが必要です。問題となるケースとしては宅地建物取引士が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該【宅地建物取引士が専ら宅建業務に従事することができる状態か？】を実質的に判断することになります。
ですから基本的には同じ事務所内で複数の会社が存在する場合で、もう一方の業務は自由裁量で調整できるような場合(例えば個人事業など)は宅地建物取引士の専従性が認められる可能性がありますが、別住所にある会社で勤務されているような場合には専従性が認められない可能性が高いといえます。
宅建業免許手続きの流れ
LINE、メール、お電話でのご相談
まずLINE、メール、お電話いずれかの方法でお問合せ下さいませ。
お客様のご状況をお聞き取りさせて頂き、宅建業免許申請の一般的な要件をご説明させて頂き、お客様のケースで宅建業免許が取れそうか？不足している要件は何かをご説明いたします。
ご訪問又はご来所いただいての契約手続き
手続き費用(成功報酬制で95,000円(税込104,500円)+宅建業免許手数料33,000円+交通費等実費)でよろしければ契約手続きを行い、業務を開始します。契約書の他、住民票や身分証明書、登記されていないことの証明書などを代行取得する為、委任状もこの時点で署名捺印して頂くことになります。
事務所に必要な物品の確認、事務所の間取りなどを確認する為、出来ればお客様の事務所へ訪問させていただく形がスムーズですが、難しい場合は当所にご来所いただいても結構です。
書類収集・作成
ご依頼者様から委任状を頂き、住民票・身分証明書・登記されていないことの証明書等を収集するとともに、お客様にご準備いただく略歴書の作成方法をご案内します。また事務所写真を撮影する為、事務所に訪問させていただきます。
収集した書類をもとに、申請書類をまとめます。
所要時間は概ね10日程度です。
宅地建物取引業免許申請及び全日本不動産協会又は全国宅地建物取引業協会入会申請
書類が整い次第、宅建業免許窓口に申請するとともに、全日本不動産協会又は全国宅地建物取引業協会に入会申請を行います。※宅建業免許申請について、営業保証金1000万円を供託出来れば全日本不動産協会又は全国宅地建物取引業協会入会は必須ではありませんが、開業時に1000万円がある場合、それは運転資金として手元に置いておくのが通常であるのと、全日本不動産協会又は全国宅地建物取引業協会に入会しなければ原則としてレインズ(不動産事業者間の情報ネットワーク)が使用できない為、事実上入会は必須と言えます。
全日本不動産協会又は全国宅地建物取引業協会による事務所立ち入り調査
宅地建物取引業免許申請・全日本不動産協会(又は全国宅地建物取引業協会)入会申請から1か月以内に、全日本不動産協会(又は全国宅地建物取引業協会)の役員様による、事務所の立ち入り調査があります。
だいたい2名でお越しになり、申請内容や事務所物品の確認、宅建業者としての心構えの説諭、これからの手続きの流れの説明など、時間的に20分程度となります。
申請者側は代表者及び専任宅建士の同席が必要です。
当然ながら当所の担当行政書士も同席し円滑に進むようサポートさせて頂きます。
入会金弁済業務分担⾦等納付・宅地建物取引業免許証受け取り
①宅地建物取引業免許申請及び全日本不動産協会(又は全国宅地建物取引業協会)入会申請から約4~5週間程度で、不備なければ全日本不動産協会(又は全国宅地建物取引業協会)から申請者にメールにて、宅建業免許番号が発表されたから、入会金や弁済業務分担⾦等を納付するよう連絡が来ます。
入会月や入会する協会によって金額が異なりますが、130~150万円程度です。
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②この入会金や弁済業務分担⾦等を納付したら、宅地建物取引業免許窓口から免許番号決定通知ハガキが申請者に郵送されます。
↓
③全日本不動産協会(又は全国宅地建物取引業協会)で【弁済業務保証金分担金納付証明書】を受領し、【免許番号決定通知ハガキ】・【宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書2部（様式7号）】を持って宅地建物取引業免許窓口に行き、宅地建物取引業免許証を受け取ります。
※ただ宅地建物取引業免許証を受領したとしても、全日本不動産協会(又は全国宅地建物取引業協会)から届いているメールに記載されている【営業開始日】までは営業をすることが出来ません。
手続き費用
業務内容 完全成功報酬制
| 知事免許 (1つの都道府県のみに事務所を設ける場合) |
大臣免許 (2つ以上の都道府県に事務所を設ける場合) |
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| 新規申請 | 95,000円(税込104,500円)+手数料33,000円 | 140,000円(税込154,000円)+手数料90,000円 |
| 更新申請 | 65,000円(税込71,500円)+手数料33,000円 | 95,000円(税込104,500円)+手数料33,000円 |
※別途交通費・立替実費が必要です。
※完全成功報酬制の為、宅地建物取引業免許証取得時に報酬も手数料も実費もまとめて請求致します。
もし不許可だった場合、納付した手数料と実費のみ請求し、報酬は無料となります。
手続き費用
業務内容 完全成功報酬制
| 知事免許 (1つの都道府県のみに事務所を設ける場合) |
大臣免許 (2つ以上の都道府県に事務所を設ける場合) |
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| 新規申請 | 95,000円(税込104,500円)+手数料33,000円 | 140,000円(税込154,000円)+手数料90,000円 |
| 更新申請 | 65,000円(税込71,500円)+手数料33,000円 | 95,000円(税込104,500円)+手数料33,000円 |
※別途交通費・立替実費が必要です。
※完全成功報酬制の為、宅地建物取引業免許証取得時に報酬も手数料も実費もまとめて請求致します。
もし不許可だった場合、納付した手数料と実費のみ請求し、報酬は無料となります。
