当所で2件目の新法民泊届出完了事例：大阪市生野区3階建て戸建て住宅

住宅宿泊管理業登録をされている事業者様から、生野区の3階建て戸建てでの新法民泊届出をしてほしいとのご依頼

※消防業者や廃棄物収集業者の手配、近隣住民対応まで、新法民泊届出に必要な手続きをすべて対応します
当所で新法民泊届出を行うのは本件が2件目となりました(特区民泊は87件申請しております)。

⑴用途地域・近隣施設・物件内設備の確認

新法民泊は旅館業に比べ確認する点は少ないですが、営業制限にかかわる用途地域・近隣施設を確認しなければなりません。

「用途地域」としては、【第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域・第1種中高層住居専用地域・第2種中高層住居専用地域】この4地域だけは原則民泊営業が禁止されています。

ただ【住居専用】地域ではなくても【住居】地域も基本的には済むための地域ですので、場所によっては近隣住民様から反対を受けることもあります。
ですか第1種住居地域・第2種住居地域もあまりお勧めはしませんが、もしされる場合はあまり迷惑になりにくい物件か？をチェックしてください。

◆経験上見るポイントとしては、
(a)前面道路が狭すぎないか？
→前面道路が狭いと話し声や騒音が聞こえやすいので、近隣住民様にとっては迷惑になる可能性が高くなります。

(b)袋小路(行き止まり)の場所にないか？
→袋小路の場所の家も同じく音が反響もしますし、その場所に住む人しか立ち入らない為、閉鎖的なエリアとなり、普通の道路に面している物件より反対されるケースが多かったように感じます。

(c)居酒屋などの飲食店が近くにあるか？
→近隣に居酒屋などがあるエリアは比較的騒がしさに寛容なイメージがあります。

(d)古い町並みではないか？
→古い町並みのエリアは町内会がしっかりされていることや50歳代以上の方が多く、住民説明会でも10人以上が参加され、説明が簡単ではないことが多くありました。
ですから新しい住宅が立ち並ぶエリアや新しいマンションなどが建っているエリアの方が、民泊など新しいことにも寛容(無関心)なイメージが強かったです。
また新しい住宅には小さいお子さんもいます。子どもがいらっしゃるご家庭は騒音などについて自分の家も出してしまうものなのでお互い様という気持ちを持っていただくことは多いのですが、子どもさんが独立してご年配の方ばかりになっているエリアはやはり静かな住環境を重視されるので、民泊はなかなか厳しいと感じます。

総括すると地域のつながりの強い古い町でかつ、袋小路や前面道路の狭い場所は避けた方がよいと思いました。
狙っておられる物件について一度20時頃に行ってみられてもよいかもしれません。
シーンとしているような場所であれば、そこに民泊が入ってしまうとやはりご迷惑になってしまいますので。

今回の物件は「近隣商業地域」という昔商店街だった場所(今はもう店舗はありません)で車通りも多い場所でしたので問題はありませんでした。というよりこういう場所は民泊営業に適していると思います。

「近隣施設」としては、小学校・義務教育学校(生野未来学園)が100m以内に存在しないことだけは最重要チェックです。
周辺100m以内に小学校・義務教育学校が存在すると月曜日12時～金曜日12時までは民泊営業出来ません。
言い換えれば金土日しか営業できない為、絶対に避けるべきです。
今回の施設の場合、付近に「幼稚園」「専門学校」が存在しました。
この場合、その施設には戸別訪問して説明は必要なのですが、営業日数制限はありませんので問題はありませんでした。

「物件内設備」は施設内にキッチン・トイレ・風呂・洗面所が各1つづつあること(2,3点ユニットもOK)、宿泊室が3.3㎡以上あることのみですが、普通の戸建てであればこの条件は満たしているはずです。


⑵消防設備会社と廃棄物収集業者の決定
新法民泊は旅館ホテルと同等の消防設備((小規模施設用)自動火災報知設備・避難誘導灯・消火器など)の設置と、廃棄物収集業者と契約して収集を委託する必要があります。

消防設備に関しては、3階建て戸建てであれば25~40万円程度必要となります。
廃棄物収集業者は、1室月額税込み7,700~9,900円で週2~3回収集程度が相場になります。

消防業者も廃棄物収集業者も当所の提携業者をご紹介が可能ですが、どちらもお客様ご自身で別の業者をお探しいただき、合い見積もりを取って頂くことを推奨しております。どちらも業者によって費用が大きく変わることがあり(消防の場合2倍くらい違うケースもあります)、合い見積もりを取って安い方を選択された方が納得感が得られます。

⑶近隣住民様説明
説明資料作成や説明範囲の確認はすべて当所で行います。
訪問時にご不在の場合は、説明資料を投函させて頂き、ご連絡があればお電話またはご訪問してご説明することになります。
またご要望があれば別日で説明会を開催する必要があります。

今回は、行政書士の田中と申請会社の駆けつけ担当者の2名で戸別訪問をさせて頂き、説明を行いました。
ご訪問させて頂いたうち、3軒の住民様にお会いでき、書面をもってご説明させて頂き、ご質問に回答いたしました。
3軒の内2軒の住民様は好意的にお話を聞いていただけ、1軒の住民様は【民泊】という言葉についてニュースなどをみてご不審なご様子でした。
そちらのお宅では約30分ほど時間をかけて、
・365日の特区民泊と異なり、最大180日までしか営業できない新法民泊であるので住環境への影響は限定的である旨、
・申請者も運営者も住宅宿泊管理業者登録をしている大阪市内の日本人の会社である旨、
・玄関前に防犯カメラを設置し、物件前での迷惑行為を監視すること
・火災防止の為ガスコンロは設置せず、IHコンロ・電子レンジで調理させる旨
・24時間コールセンターでの受電対応、2名での駆けつけ体制を敷いている旨
・喫煙場所を2階ベランダに指定して灰皿を設置し、その場所だけで喫煙させる旨
・ゴミはガレージ内の蓋つきごみ箱に保管し専門の廃棄物収集業者が収集する為、地域のゴミ置き場に放置するような事態にならない旨
などを説明しました。

住民様からは、過去に民泊物件横の隙間から侵入した人間がその住民様の家に侵入し窃盗をおこなったことがあったらしく、現在はその場所に施錠された扉が設置され立ち入りできなくしているので、ゲストにもそこに立ち入りできないようにしてほしいという要望が御座いましたので、当方で鍵を開けることも出来ませんので、ゲストに立ち入りさせることもありません。
また民泊物件の1階には裏口も無い為、物件から裏に出入りすることも物理的に不可能なのでご安心くださいとご案内しました。

近隣住民様への説明について、不審感をもっていらっしゃる住民様に説明を尽くしたとしても「安心した！ぜひ民泊してください」なんてことはなりません。
多少の差はあるにせよ住環境が騒がしくなることは確かですから。
しかし、しっかりとご説明すること、ご不安な点に対ししっかり回答し出来る限り対応すること、ご要望される場合には1回のみならず、2,3回まではお顔をあわせて少しでもご信用をして頂けるように努力をすることを行うことで、「民泊をして欲しくはないが、テレビで報道されるようないい加減な業者ではないのかな」という程度までにはご認識いただくことは可能です。
当所はそのサポートをさせて頂いております。


⑸保健所への新法民泊申請
他にも会社の謄本・定款、会社役員様の身分証明書、壁芯と内法で分けた間取り図など、15件ほど必要な書類がありますのでそちらを収集+作成後、保健所に申請が完了しました。

今回は海外投資家による一戸建ての新法民泊のケース(住宅宿泊管理業者に全面委託して運営する)ですが、同様のケースや1棟マンションやアパートオーナー様で大阪で新法民泊をご希望のお客様は一度当所にご相談くださいませ。

成功報酬180,000円(税込198,000円)

新法民泊は保健所への届出手数料はありません。
※別途交通費や立替実費等数千円が必要となります

※ほかに消防業者に35万円程度、廃棄物収集業者に月額税込み8,800円程度かかります。

大阪府/株式会社様(住宅宿泊管理業者登録もされている会社様です)

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