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大阪市北区の路地にある2階建て1戸建て物件での特区民泊申請のご相談

⑴現地調査(無料)
もともと依頼者様の知り合いの消防業者にも消防設備の見積もりのご相談をされていたらしく、最近消防設備の値段が上がっている為、今回の物件(2階建て戸建て延床約80㎡)であれば、消防設備費30万円以下では無理だと思う。という回答を得てらっしゃった状態で当所の提携消防業者にも相見積もりの形で見積もりの依頼を頂きました。

そこで提携している消防業者様とともに現地の物件の内覧をし、消防署と相談し、必要な消防設備を確認し、消防設備の見積もりを出してもらったところ、税込み29万円という見積もりだった為、その見積もりを依頼者様に提示致しました。
※当所の行政書士費用はホームページ記載のとおり一律1件180,000円（税込198,000円）です。

結果、当所の提携している消防業者様で依頼されることが決まりました。
今回の件も含め、消防業者によって消防設備費用は最大2倍くらいの差が出ますので、お客様が納得できるためにも複数の消防業者を比較して相見積もりされることをお勧めしています。当所の提携業者様も紹介料などがかかっているわけではなく、当所としてもしっかりと仕事をして下さるならどちらの消防業者様でも問題ありません。
一般的に1~3人程度でされている小規模業者様の方が安くやって頂け、中規模以上の業者様は同じことを依頼しても費用が高くなる印象です。最低受託額があるのかもしれません。


⑵契約締結
特区民泊申請をご依頼頂くことになり正式に契約を締結しました。


⑶消防署への消防法令適合通知交付申請
民泊許可における大きな壁である消防ですが、2階建て戸建ての場合はほぼ30~40万円前後の消防設備費用がかかるだけで問題なく消防の許可は取得できます。
例外的に、【契約電流が50アンペアを超えていて、ラスモルタル造の場合】には、漏電火災警報器という15万円前後する設備設置が必要になるくらいのもので、どうしても消防許可がおりないというような事態にはなりません。
※連棟長屋はまた別ですので、詳しくは専門の行政書士か消防業者にご確認ください。


⑷近隣住民説明会
原則的に、民泊物件と敷地間で10m以内、建物間で20m以内にある物件に居住されている方に、近隣住民説明会の開催が必要となりますので、説明会の1週間前に、ガイドラインに基づく【住民説明会の開催通知】と、【民泊施設の説明文書】を配布しなければなりません。
説明会は原則的に運営者様(または苦情連絡先対応者様)と、当所の行政書士の2名で対応します。住民説明会が心配というお客様は多いですが、行政書士にご依頼されれば、この部分まで行政書士がサポート出来ますのでご安心くださいませ。

さて今回の案件のポイントは、この住民説明会でした。路地の中ほどにある物件で民泊を行うというケースでして、路地の奥に2軒居住されている住民の方がいらっしゃいました。
近隣には民泊施設はあまりないエリアでもあったので、おそらく民泊をするということになるとご不安になられるので住民説明会は少し大変であろうとは、最初の現地調査の時点で依頼者様にもお伝えしておりました。
そして住民説明会当日、やはりその路地奥の2名様がお越しになり、説明文書配布範囲外にお住いの町会長様にも同席してほしいということで、50mほど離れたところに居住されている町会長様もお越しになり、計3名様での住民説明会となりました。
苦情連絡先対応者様と共に「現在の民泊は昔のような違法業者は行えない為、問題は発生しにくい」ことや、当該物件の緊急時対応、騒音対応など丁寧にご説明させて頂きましたが、もともとコロナ禍前に町会長様の横の建物で、外国人の方が運営する民泊施設があり、夜間の騒音などで非常に迷惑をされたという実体験をもってらっしゃった為、かなりマイナスな感情があられました。

説明を尽くしたうえで、最終的に住民の方からは、「民泊を止めることは出来ないことは理解しているが、口約束だけでは信用が出来ないから運営者から書面で、【トラブルが頻発した場合、この場所で民泊営業を辞める】という約束を欲しい」という要望がでました。

当日はご意見を運営者様に伝え、後日回答をするということで保留にさせて頂き持ち帰りました。


⑸覚書文書のすり合わせ
特区民泊は周辺住民の方の反対があった場合でも、丁寧に説明をすることさえすれば許可が出ますし、営業は開始できます。
しかし営業を開始しても、近隣住民の方が強硬に反対された場合、連日苦情が苦情窓口や保健所に入ると、実質上営業も難しくなる可能性があります。
ですからそういう意味でも、出来る限り住民の方にも誠意を尽くして対応し、ご納得いただける努力をすべきというところがあります。

依頼者様も同じご意向であった為、ご依頼者様が譲歩できる部分は譲歩し覚書案を作成し、近隣住民の代表の方にお送りし、内容を検討頂きました。
10日後、近隣住民の代表の方から、さらに修正希望個所の要望がありましたので、依頼者様とご相談の上、ご要望に応じ最終的に覚書を完成させました。
【トラブルがあった場合、民泊営業を辞める】という書面は、事業者にとってあまりにもリスクが大きい為、そこまでの文書はどうしても出来ないが、【解決出来ないトラブルがあった場合、まずは一度近隣住民の方と協議し、それでもさらに解決出来ないトラブルが発生した場合には、民泊営業の停止や休止を検討する】という文案で何とか折り合いがつけられました。

その文面に依頼者様が署名捺印して頂き、最終的に依頼者様と共に近隣住民の方のもとに赴き、文書を手渡しさせて頂きました。
そのやりとりと並行して保健所へも特区民泊申請をしておりましたので、間もなく特区民泊認定がおり、営業開始となりました。


依頼者様に伴走しながら、依頼者様のご意向と、近隣住民の方のご不安を調整し、書面に表す作業は、行政書士のやるべき仕事のひとつです。
住民説明などご不安なお客様は、大阪市での特区民泊申請経験豊富な行政書士にご相談なさってくださいませ。

総額：224,000円

【内訳】
・当所報酬：180,000円（税込198,000円）
・保健所へ納付する申請手数料：21,200円
・交通費や立替実費：約5,000円

大阪府/男性

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